L'expulsion en cas de non-respect du bail : procédures

Le paiement du loyer, l’usage paisible du logement et le respect de la destination des lieux sont autant d’engagements essentiels, du contrat de bail, convention essentielle qui fixe les droits et obligations du bailleur et du locataire.

Lorsque ces obligations ne sont pas respectées, le bailleur peut envisager une procédure d’expulsion.

L’expulsion pour non-respect du bail est strictement encadrée par la loi française, notamment celle du 6 juillet 1989, et ne peut intervenir qu’à l’issue d’une procédure judiciaire précise, impliquant l’intervention d’un Commissaire de Justice.

Les manquements au bail pouvant justifier une expulsion

L’expulsion d’un locataire suppose un manquement suffisamment grave à ses obligations contractuelles.

En pratique, de tels manquements concernent régulièrement des impayés de loyers et de charges, l’absence de couverture par une assurance habitation, des troubles de voisinage répétés, une sous-location non autorisée ou encore des dégradations importantes du logement.

La plupart des baux prévoient une clause résolutoire, permettant la résiliation du bail en cas de non-respect de certaines obligations, en particulier le défaut de paiement. Toutefois, cette clause ne permet pas une expulsion immédiate, laquelle doit être mise en œuvre selon une procédure encadrée par la loi et contrôlée par le juge.

Étant précisé que, depuis le 1er juillet 2025, la procédure de saisie des rémunérations a été profondément remaniée dans un objectif de simplification et de déjudiciarisation. Désormais, lorsqu’un bailleur dispose d’un titre exécutoire, notamment un bail notarié revêtu de la formule exécutoire, le recouvrement des loyers impayés peut être engagé plus rapidement par l’intermédiaire d’un Commissaire de Justice, sans intervention préalable systématique du juge.

La délivrance du commandement de payer

En cas d’impayés, la première étape consiste à faire délivrer au locataire un commandement de payer par un Commissaire de Justice, lequel mentionne le montant exact de la dette et rappelle les conséquences juridiques du défaut de règlement.

À réception, le locataire dispose d’un délai légal, généralement de deux mois, pour régulariser sa situation, période durant laquelle, il peut apurer sa dette, solliciter des délais de paiement ou engager des démarches auprès des organismes sociaux.

Si la dette n’est pas réglée dans le délai imparti, la clause résolutoire est réputée acquise. Le bailleur doit alors saisir le juge des contentieux de la protection afin de faire constater la résiliation du bail et d’obtenir une décision autorisant l’expulsion.

À défaut de clause résolutoire, le bailleur est tenu au préalable de mettre le locataire en demeure, avant de solliciter auprès du juge la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs du locataire.

La décision judiciaire et le commandement de quitter les lieux

Lorsque le tribunal prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion, la décision doit être signifiée au locataire, par acte de Commissaire de Justice, garant de la régularité de l’acte.

Un commandement de quitter les lieux est ensuite délivré et ouvre un nouveau délai d’en principe deux mois, avant que l’expulsion forcée puisse être envisagée. Pendant ce délai, le locataire peut saisir le juge de l’exécution afin de solliciter des délais supplémentaires, en fonction de sa situation personnelle et familiale.

Étant précisé que la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend sauf exceptions légales de telles procédures.

L’exécution de l’expulsion

À l’issue des délais légaux, si le logement n’est pas libéré volontairement, le Commissaire de Justice peut procéder à l’expulsion.

Lorsque l’occupant refuse l’accès au logement ou s’y oppose, l’officier sollicite le concours de la force publique auprès du préfet.

Le jour de l’expulsion, un procès-verbal est dressé, et si des biens demeurent dans les lieux, un inventaire est établi conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution. Les meubles peuvent être laissés sur place ou déplacés selon les modalités prévues par la loi.