La restitution du dépôt de garantie et les obligations du bailleur

Condition imposée pour la plupart des locations, et versée par le locataire lors de son entrée dans les lieux, le dépôt de garantie vise à garantir l’exécution de ses obligations locatives, et constitue un enjeu récurrent à la fin du contrat de bail.

Sa restitution soulève en effet régulièrement des litiges, notamment en cas de retenues pour dégradations ou impayés.

Le cadre légal de la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pose le cadre juridique du dépôt de garantie, qui ne peut excéder un mois de loyer hors charges pour une location vide. Pour les locations meublées, ce montant peut être porté à deux mois de loyer hors charges.

À noter que le dépôt ne produit pas d’intérêts pour le locataire, sauf stipulation contraire au contrat.

Lors de l’arrivée à terme du bail, le bailleur a l’obligation de restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ou de celles que ce dernier aurait réglées à la place du locataire, à condition qu’elles soient dûment justifiées.

Ce délai est porté à deux mois en cas de différences constatées lors de l’état des lieux, justifiant d’éventuelles retenues.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, la présomption joue en faveur du locataire, et les lieux étant réputés avoir été remis en bon état, le bailleur doit donc restituer l’intégralité du dépôt, sauf preuve contraire.

Les retenues admises par la loi

La loi encadre strictement les cas dans lesquels le bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie, notamment :

• Des loyers ou charges impayés ;
• Des frais de remise en état résultant de dégradations imputables au locataire (hors usure normale) ;
• D’un défaut d’entretien courant, si cela a entraîné une dégradation des lieux.

Toute retenue doit être étayée par des justificatifs : devis, factures, constats. À défaut, la retenue est irrégulière.

Conséquence de la non-restitution du dépôt de garantie

Le bailleur ne peut se soustraire à son obligation de restitution du dépôt, sinon le locataire peut le mettre en demeure de restituer la somme, par courrier recommandé avec accusé de réception. En l’absence de réponse ou de remboursement, il peut saisir le juge.

Étant précisé que l’absence de restitution, sinon la restitution tardive, a pour effet d’augmenter le montant du dépôt de garantie restant dû au locataire d’une pénalité équivalente à 10% du loyer mensuel hors charges, par mois de retard entamé.

En amont de la restitution du dépôt de garantie, un Commissaire de Justice peut être mandaté pour dresser un état des lieux, garantissant une neutralité et une valeur probatoire renforcée, limitant ainsi les contestations ultérieures.

En cas de litige, ce professionnel du droit peut également être sollicité pour signifier une mise en demeure ou notifier une assignation devant le juge compétent. Ces actes, exécutés avec rigueur et dans le respect des délais légaux, donnent une force juridique aux démarches du locataire.

Enfin, dans le cadre de l’exécution d’une décision de justice condamnant le bailleur à restituer le dépôt de garantie, le Commissaire de Justice peut être chargé de mesures d’exécution forcée (saisie, etc.), garantissant au locataire la pleine effectivité de ses droits.