La saisie immobilière en copropriété : le cas du copropriétaire défaillant

Lorsque la dette d’un copropriétaire est trop élevée, qu’il ne se préoccupe pas de la gestion de son bien ou encore dans le cadre d’une succession vacante, la saisie immobilière peut devenir nécessaire pour obtenir remboursement de la créance. 

La saisie immobilière constitue une mesure efficace lorsque les démarches amiables restent infructueuses. En permettant la vente forcée du lot de copropriété, elle offre au syndicat des copropriétaires une garantie de paiement. Elle contribue également à éviter une aggravation de la dette et de préserver l’équilibre financier de la copropriété.

La saisie immobilière : définition et mise en place

Le syndicat des copropriétaires, en qualité de créancier, dispose de l’ensemble des voies d’exécution de droit commun, comprenant la saisie immobilière. La procédure de saisie immobilière permet de faire vendre judiciairement le lot du copropriétaire débiteur pour se payer sur le prix.

En principe, il est nécessaire de détenir un titre exécutoire pour pouvoir lancer la procédure de saisie immobilière (jugement). En copropriété, l’assemblée générale peut autoriser le syndic à engager une procédure de saisie immobilière même si le syndicat ne dispose pas encore de titre exécutoire à la date de l’assemblée (Cass. civ. 3^ème du 3 juillet 2013, n°12-18.952). Cette possibilité permet d’anticiper les situations d’impayés et d’agir avec réactivité.

L’autorisation donnée en assemblée générale doit notamment préciser :

• L’agrément de poursuivre une saisie immobilière sur le ou les lots précisément désignés ;
• Le prix de vente ;
• Le montant de la créance ;
• Le budget de la procédure de saisie (avocat, commissaire de justice, frais de justice…).

Ces éléments permettent d’encadrer la procédure et d’assurer une transparence vis-à-vis des copropriétaires.

L’hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires

Depuis le 1^er janvier 2022, le syndicat bénéficie d’une garantie intitulée hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires. Cette sûreté garantit les créances de l’année en cours et des quatre dernières années échues.

Elle prime sur toutes les autres hypothèques pour les créances de l’année en cours et des deux années précédentes (dit “superprivilège”).

Elle entre en concours avec d'autres créanciers (vendeur, prêteur de deniers…) pour les créances plus anciennes.

L’articulation entre la vente du lot et l’opposition

La saisie immobilière aboutit à la vente judiciaire du lot. A cette occasion, le mécanisme d’opposition du syndicat joue un rôle central.

L’opposition du syndicat régulièrement formée à la suite de l’avis de mutation vaut mise en œuvre de l’hypothèque légale spéciale. Par conséquent, la vente (amiable ou judiciaire) constitue une opportunité pour le syndicat de recouvrer sa créance.

Toutefois, le syndicat peut se trouver en concours avec d’autres créanciers inscrits. Son rang dépend alors non seulement de la date de publication de son hypothèque légale spéciale, mais aussi de la nature des sûretés en présence et des règles de priorité qui leur sont applicables.

A la suite de la vente, le syndicat des copropriétaires devra distribuer le prix de vente. En cas de pluralité de créanciers, il devra respecter l’ordre des créanciers. A défaut d’accord entre les créanciers sur le projet de répartition, l’homologation devra être judiciaire.