Le bon fonctionnement d?une copropriété repose sur la contribution collective des copropriétaires compte tenu du versement de charges de copropriété. Lorsqu?un ou plusieurs d?entre eux ne paient plus les charges, toute la copropriété peut être mise en difficulté et il convient au syndic d?en assurer le recouvrement.
Le réseau ID FACTO vous détaille le procédé à suivre.
Rappel concernant les charges de copropriétés
L?article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux catégories de charges de copropriété :
Ces dernières sont votées en assemblées générales des copropriétaires par le biais du budget prévisionnel, puis réglées sous la forme de provisions versées en fonction de la quote-part détenue par chaque copropriétaire dans l?immeuble.
Ce paiement est effectué soit le premier jour de chaque trimestre, soit à une date fixée par l?assemblée générale.
La procédure classique de recouvrement des charges impayées
Lorsqu?un ou plusieurs impayés de charge de copropriété sont constatés et qu?une tentative de recouvrement amiable est restée infructueuse, il appartient au syndic de préalablement mettre en demeure le copropriétaire défaillant.
Cette notification se fait soit par l?envoi d?une lettre recommandée avec accusé de réception, sinon par acte d?huissier, rappelant le montant des charges dues, l?échéance de paiement ainsi que les éventuelles pénalités de retard auxquelles le copropriétaire s?expose.
À compter de sa réception, le copropriétaire dispose de 30 jours pour régulariser sa situation. S?il ne le fait pas, le syndic pourra alors lui adresser une lettre de rappel sinon directement saisir le juge compétent pour obtenir une injonction de payer (une procédure en référé peut être engagée).
Pendant toute la procédure, le syndic est fondé à obtenir une saisie conservatoire, notamment en percevant par exemple les loyers du lot lorsque le copropriétaire défaillant est bailleur.
Muni d?un titre exécutoire, le syndic pourra obtenir le paiement des impayés en mandatant un huissier en charge de signifier la décision au copropriétaire et de procéder au recouvrement selon la procédure la plus adaptée. Étant précisé que si le syndic opte pour une procédure de saisie immobilière, il doit au préalable impérativement obtenir l?accord de l?assemblée générale.
Le syndic dispose de 5 ans pour recouvrer les charges de copropriété impayées.
La procédure accélérée de recouvrement des charges impayées
Depuis la loi Solidarité et renouvellement Urbain (SRU) de 2000, une procédure de recouvrement accélérée des charges de copropriété a été instituée.
Dès le premier impayé de provision par un copropriétaire, et passé le délai de 30 jours après une première mise en demeure restée sans réponse, le syndic peut exiger qu?en plus du montant de l?impayé le copropriétaire soit redevable des provisions de charges des trimestres à venir, sur la base du budget prévisionnel voté en assemblée générale.
À noter que cette procédure ne peut être engagée lorsque le budget est voté en cours d'exercice.