Le recouvrement des charges impayées dans un bail locatif

Difficultés récurrentes dans les relations bailleurs et locataires, que ce soit pour un logement individuel (régit par la loi du 6 juillet 1989) ou un local professionnel, le non-paiement des charges locatives constitue une situation face à laquelle le bailleur n’est toutefois pas démuni.

Ce dernier reste en effet en droit d’obtenir le paiement de ces sommes qui lui sont dues dès lors qu’elles correspondent à des dépenses récupérables, mais leur recouvrement suppose le respect d’une procédure stricte, et surtout progressive avant toute action forcée.

La nature juridique des charges locatives

Les charges locatives correspondent en pratique aux charges dites récupérables, définies comme l’ensemble des dépenses engagées initialement par le bailleur, pour les besoins de l’immeuble, qui peuvent toutefois être refacturées au locataire.

Ces dépenses sont régulièrement relatives à tout ce qui a trait à l’entretien courant de l’immeuble, les consommations d’eau, les taxes locatives, etc.

Lorsque le logement loué est régi par un bail d’habitation, le décret du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables, de sorte que le bailleur n’est en droit de réclamer que les dépenses qui figurent dans ce texte (exemples : entretien et réparation de l’ascenseur, frais de personnel relatifs à l’entretien et le nettoyage du bâtiment ou des espaces verts, entretien et réparation du chauffage collective, taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, etc.).

En matière de bail commercial ou professionnel, les charges récupérables relèvent davantage de la liberté contractuelle, sous réserve du respect des dispositions d’ordre public.

À partir du moment le locataire cesse de payer ces sommes, les impayés constituent une dette locative au même titre que le loyer, et peuvent donc donner lieu à une procédure de recouvrement spécifique, pour laquelle le bailleur doit toutefois être en mesure de justifier le montant réclamé, notamment par un décompte détaillé.

Les premières démarches du bailleur

La réalisation de démarches amiable est un préalable avant toute démarche contentieuse. Le bailleur peut par conséquent dans un premier temps adresser une lettre de relance au locataire, suivie en cas d’absence de réponse d’une mise en demeure par lettre recommandée.

L’envoi de la mise en demeure est essentiel, car elle fixe le point de départ des intérêts de retard, tout en démontrant la volonté du bailleur de résoudre le litige à l’amiable.

À noter que lorsque le bail comporte une clause de régularisation annuelle, le bailleur doit respecter les délais légaux pour transmettre les justificatifs et le décompte des provisions. Une régularisation irrégulière peut empêcher tout recouvrement ultérieur.

À défaut de résolution amiable, la procédure judiciaire devient nécessaire afin d’obtenir un titre exécutoire, permettant ensuite la mise en œuvre de mesures d’exécution forcée.

La procédure judiciaire et les voies d'exécution

Selon le montant des charges impayées et la nature du bail, le bailleur peut saisir le juge compétent pour solliciter le paiement des sommes dues en obtenant un titre exécutoire. Juge qui peut également statuer sur des demandes accessoires, telles que les intérêts, les frais ou l’application d’une éventuelle clause pénale.

Une fois la décision rendue, les voies d’exécution permettent de procéder au recouvrement effectif de la dette, par le biais notamment d’une saisie sur le compte bancaire du locataire, une saisie de biens mobiliers ou encore une saisie des rémunérations.

Le rôle du Commissaire de justice dans le recouvrement des charges impayées

Le Commissaire de Justice occupe une place centrale dans la procédure de recouvrement des charges impayées, et son intervention débute souvent dès la phase amiable si besoin, par la rédaction et la signification de la mise en demeure.

Une fois le titre exécutoire obtenu, le Commissaire de Justice est seul habilité à le signifié au locataire. Cette étape est indispensable avant toute mesure d’exécution.

Par la suite, il peut également évaluer en amont quelle procédure est la plus adaptée à la situation financière du débiteur et au montant des charges impayées, et si une saisie est envisagée, le Commissaire de justice procède aux formalités prévues par la loi : rédaction du procès-verbal, information du débiteur, inventaire des biens saisissables, ou encore transmission des actes aux tiers concernés (banque, employeur, etc.).