Les contentieux de construction et les différentes garanties des vices
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- le 21.02.2023
Des travaux de construction, peuvent découler un nombre considérable de contentieux. En effet, ces opérations peuvent engendrer diverses malfaçons, d’importance et de nature variées. En outre, la multiplication des acteurs ne rend pas, pour le propriétaire, la tâche aisée quand il s’agit de savoir contre qui se retourner entre l’entrepreneur, l’architecte, et les éventuelles entreprises sous-traitantes.
Afin de pallier ces aléas, le législateur a conçu différentes garanties, couvrant tant les éléments d’équipement, que les malfaçons affectant la conformité ou la solidité de l’ouvrage. Enfin, il peut s’avérer nécessaire de faire appel à un Commissaire de justice, afin de se ménager des preuves pour trouver une issue amiable ou intenter un recours judiciaire.
Les garanties d’achèvement ou de remboursement
Le premier contentieux, que peut rencontrer un propriétaire, est l’abandon de chantier par le constructeur, face auquel il peut bénéficier de :
- La garantie de livraison oblige le garant de l’entrepreneur à financer l’achèvement des travaux ;
- La garantie de remboursement, exige de la caution solidaire du constructeur qu’elle rembourse les sommes versées par l’acquéreur, en cas de résolution amiable ou judiciaire.
La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement impose à l’entrepreneur de réparer les désordres, faisant l’objet de réserves dans le procès-verbal de réception, ou apparus pendant l’année suivant la réception.
Cette garantie s’applique aux désordres affectant la conformité de l’ouvrage, qu’importe leur importance, leur nature, leur caractère caché ou apparent. Elle peut être mise en œuvre pendant un an, suivant la réception de l’immeuble.
La garantie de bon fonctionnement
La garantie de bon fonctionnement oblige l’entrepreneur à réparer ou remplacer les éléments d’équipement défaillants. Cela concerne les éléments dissociables de l’ouvrage, pouvant être retirés sans dégrader le bâti. Afin de mettre en œuvre cette garantie, l’acheteur doit agir dans les 2 ans suivant la réception du bien.
La garantie décennale
La garantie décennale exige du constructeur qu’il répare les malfaçons :
- Indécelables lors de la réception ;
- Affectant la solidité de l’ouvrage ;
- Rendant l’ouvrage inhabitable ou impropre à sa destination.
Il doit s’agir d’un vice grave, affectant soit :
- Les équipements indissociables du bâti ;
- Les ouvrages de fondation et d’ossature ;
- La voirie ;
- Les ouvrages avec fondations ;
- Les ouvrages de viabilité.
En outre, le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages ouvrage. Cette dernière finance les travaux de réparation des dommages, relevant de la garantie décennale, avant de se retourner contre le constructeur et son assureur.
Pour bénéficier de cette garantie, l’acheteur initial, ainsi que les acquéreurs successifs de l’immeuble, dispose d’un délai de 10 ans à partir de la réception de l’immeuble.
La garantie des vices et défauts de conformité apparents
La garantie des vices et défaut de conformité apparents oblige le vendeur, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), à réparer les désordres, diminuer le prix, ou le restituer en cas de résolution du contrat.
Cette garantie s’applique aux malfaçons, visibles à l’œil nu, sans qu’il soit besoin de recourir à un expert pour les identifier. Cela concerne les :
- Vices apparents, il s’agit de défauts de construction ;
- Défauts de conformité entre la prestation promise, et celle réalisée.
Afin de mettre en œuvre cette garantie, l’acheteur dispose d’un délai de :
- 13 mois, à partir de la prise de possession de l’immeuble ;
- Ou 12 mois, à compter de la réception, si la date est ultérieure à celle de la prise de possession.