Précision sur la résolution de la vente en matière de saisie immobilière

  • Impayée
  • Saisies immobilières

Les dispositions qui encadrent la vente aux enchères consécutive à une saisie immobilière sont d’application stricte, notamment en termes de respect des délais. 
Concernant le versement du prix de la vente, le Code des procédures civiles d’exécution 1 pose la règle selon laquelle « À défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit », ainsi que celle 2 qui impose la remise en vente du bien acquis aux enchères, en cas de non-respect des délais fixés. 
Pourtant, une telle sanction n’est pas automatique, comme le démontre un arrêt important rendu en octobre 2020 par la Cour de cassation. 


Dans les faits, au cours d’une procédure de redressement judiciaire un bien de l’entreprise en difficulté est saisi et vendu aux enchères (adjudication), mais il apparaît qu’à l’issue d’un délai de deux mois, l’acheteur (l’adjudicataire) ne verse pas le paiement. 
Le mandataire judiciaire en charge de la procédure de redressement l’assigne donc pour défaut de paiement du prix de vente dans les deux mois de l’adjudication.

Postérieurement à l’assignation, l’adjudicataire consigne le prix et les intérêts de retard. 

À l’issue d’une bataille judiciaire, le litige est porté devant la Cour de cassation qui rejette la demande du mandataire judiciaire, au motif que : « ce n’est qu’en l’absence de consignation ou de versement du prix et de paiement des frais à la date où le juge statue que la résolution de la vente peut être constatée, à l’occasion de la procédure de réitération des enchères ou par une action tendant à cette seule résolution ». 

En effet, les textes prévoient que le versement au séquestre ou la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations du prix doit être effectué dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive sous peine de remise aux enchères, et que passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’au versement complet du prix ou sa consignation. 

La Cour rappelle d’une part que la procédure nécessite l’accomplissement de formalités, avec notamment une mise en demeure de payer sous huit jours, pour que la réitération des enchères puisse être poursuivie.
D’autre part, elle met en évidence le fait que l’adjudicataire peut consigner le prix de vente et payer les frais au-delà du délai de deux mois suivant l’adjudication, l’unique sanction concernant le défaut de paiement à ce stade-là est de poursuivre la réitération des enchères, en saisissant au besoin la juridiction compétente. 

Ainsi, seule l’absence de consignation ou de versement du prix et de paiement des frais à la date où le juge statue entraîne la résolution de la vente, à condition que l’action engagée soit une action en résolution de la vente. 


Référence de l’arrêt : Cass. civ 2ème 1er octobre 2020 n°19-12.830

 

1  Article L 322-12
2  Article R 322-66