Saisie immobilière d'un bien loué : que devient le locataire ?

Lorsqu’un bien immobilier faisant l’objet d’une saisie est occupé par un locataire, une question se pose rapidement : l’adjudication entraîne-t-elle la fin du bail et l’expulsion du locataire ?

La réponse dépend principalement de l’opposabilité du bail à l’adjudicataire, c’est-à-dire à l’acquéreur du bien lors de la vente aux enchères.

Le jugement d’adjudication permet-il d’expulser le locataire ?

L’article L. 322-13 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du débiteur saisi.

L’article R. 322-64 précise que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, ce titre peut également être mis à exécution contre les occupants du chef du débiteur saisi qui ne disposent d’aucun droit opposable à l’adjudicataire.

Un locataire titulaire d’un bail opposable ne peut donc pas être assimilé automatiquement à un occupant sans droit ni titre. L’adjudication n’entraîne pas, à elle seule, son expulsion.

Que devient le bail conclu avant la saisie immobilière ?

Le bail conclu avant le commandement de payer valant saisie est, en principe, opposable à l’adjudicataire, notamment lorsqu’il a acquis date certaine.

Dans cette hypothèse, le locataire conserve son droit d’occupation après la vente forcée. L’adjudicataire devient le nouveau propriétaire et doit respecter le bail existant.

Pour un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, le nouveau bailleur reprend ainsi les obligations attachées au contrat. Il ne peut exiger le départ immédiat du locataire au seul motif qu’il vient d’acquérir le bien aux enchères.

La situation est donc très différente de celle du débiteur saisi qui demeure personnellement dans les lieux après l’adjudication.

Qu’en est-il d’un bail conclu après le commandement de payer ?

La situation est plus délicate lorsque le bail a été consenti pendant la procédure de saisie.

L’article L. 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit, en principe, que les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont inopposables au créancier poursuivant et à l’acquéreur.

Cette règle s’explique notamment par l’indisponibilité de l’immeuble résultant de la saisie.

Elle doit toutefois être conciliée avec la jurisprudence. La Cour de cassation a admis qu’un bail, même conclu après le commandement de payer valant saisie, puisse être opposable à l’adjudicataire lorsque celui-ci en avait connaissance avant l’adjudication.

La seule date du bail ne suffit donc pas toujours à déterminer le sort du locataire.

Locataire ou occupant sans droit ni titre : une vérification indispensable

En pratique, plusieurs éléments doivent être examinés : date et contenu du bail, date du commandement de payer, connaissance du bail par l’adjudicataire, occupation effective du logement ou encore existence de justificatifs de paiement des loyers.

Si le bail est opposable, le locataire conserve en principe son droit au maintien dans les lieux. Si le bail est inopposable, une procédure d’expulsion peut être engagée.

Le commissaire de justice intervient alors à plusieurs étapes essentielles : analyse de la situation d’occupation, signification des actes et, lorsqu’un titre exécutoire le permet, mise en œuvre de la procédure d’expulsion.